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有關(guān)中國樓市供應(yīng)過剩的常見問題解答

2014/4/16 10:04:10       

目前,中國的中小型城市出現(xiàn)了住宅供應(yīng)過剩的情況,這可能會損害中國的經(jīng)濟增長。那么這種情況可能會帶來什么后果呢?開發(fā)商作何反應(yīng)?中國政府又有何舉措?

以下是《華爾街日報》(The Wall Street Journal)記者方心恩(Esther Fung)和戴維斯(Bob Davis)對相關(guān)問題的回答。

為何近期的降價潮有嚴重的負面作用?這難道不是需求減少導(dǎo)致房價下跌這種市場機制起作用的結(jié)果嗎?

美國2007年的房地產(chǎn)市場情況或許可以這么說。當時拉斯維加斯、貝克爾斯菲市以及邁阿密的房價下跌都是市場機制起作用的結(jié)果。問題是,如果房價跌幅太大,就無法吸引更多人來投資,只會產(chǎn)生相反的作用。潛在購房者將會捂緊錢包,因為擔心房價會進一步下跌。

這在中國尤其是個問題。在中國,人們最近20年來一直認為房價只會上漲。如果這種心態(tài)發(fā)生轉(zhuǎn)變,將出現(xiàn)很大的問題。

曾有人擔心中國房地產(chǎn)泡沫已在2011年破裂,F(xiàn)在的情況有何不同?

2011年,最大的擔憂是中國主要城市節(jié)節(jié)攀升的房價已超出除富人以外群體的購買能力。為此,中國中央政府實施了多套住房限購等房地產(chǎn)調(diào)控舉措,以遏制房地產(chǎn)投機和高房價。而經(jīng)過對開發(fā)商而言較為艱難的兩年之后,去年房價又開始大幅上漲。

當前情況有所不同,主要體現(xiàn)在三個方面:a)現(xiàn)在的房地產(chǎn)泡沫問題更加廣泛,已波及很多中小型城市;b)現(xiàn)在的問題是供應(yīng)過剩,而不是房價上漲;c)中國財政與房地產(chǎn)之間的關(guān)系比以往任何時候都更為緊密。

自2008年以來,中國的債務(wù)增速和美國、歐洲、日本和韓國陷入嚴重衰退前的速度不相上下。債務(wù)增加的一個原因是對房地產(chǎn)開發(fā)商的貸款增加。如果開發(fā)商因為無法銷售足夠多的房子而還不起貸款,中國就會出大問題。

說到這一問題,房地產(chǎn)企業(yè)目前的應(yīng)付帳務(wù)支付情況如何呢?

據(jù)Jiangsu Lianmeng Property Consultancy的地產(chǎn)顧問周麗萍(音)表示,由于開發(fā)商的資金日趨緊張,它們將房子沖抵建筑工程款支付給很多建筑公司,這種情況很普遍。周麗萍還稱,有些建筑公司再將房子作為抵押品向銀行貸款。

是否有建筑工人失業(yè)的跡象?

肯定存在這種可能性。不幸的是,在中國失業(yè)率數(shù)據(jù)并不可靠,而且不是以行業(yè)來劃分的。目前為止,中國并未出現(xiàn)大量失業(yè)的跡象,招聘崗位的數(shù)量甚至還大于求職者人數(shù),這主要是因為人口結(jié)構(gòu)改變導(dǎo)致中國勞動力人數(shù)減少所致。

哪些跡象表明住房供應(yīng)過剩日趨嚴重已對經(jīng)濟產(chǎn)生影響?

銅價自2010年以來一直在下跌,分析師認為中國需求疲軟是銅價下跌的原因之一。銅被用于屋頂、排水溝和建筑伸縮裝置中。另外,全球最大的鋼鐵生產(chǎn)商安賽樂米塔爾(ArcelorMittal)也預(yù)測,由于建筑業(yè)需求增長更加乏力,中國今年的鋼材需求增幅將放緩。

中國近期的零售額增幅也在放緩,一定程度上是因為與購房著密切相關(guān)的家電和家具的銷量增幅下降。

政府采取了什么措施?

中國中央政府已經(jīng)表示,將允許地方政府實施針對本地市場的相關(guān)規(guī)定,而不是采取“一刀切”的政策。

在一些地區(qū),地方政府正在試圖施以援手。在奉化,當?shù)卣賳T正在試圖避免一家本地開發(fā)商出現(xiàn)債務(wù)違約。在常州,為支持當?shù)胤康禺a(chǎn)市場,當?shù)卣噲D限制開發(fā)商的打折幅度;在營口,當?shù)卣畬嵤┝藴p免新房購置相關(guān)稅費的措施,同時還采取措施讓新的購房者更加容易地獲得當?shù)貞艨,以便讓購房者享受包括子女教育在?nèi)的當?shù)厣鐣@2贿^迄今為止,這些措施對于提振住宅銷量的作用都較為有限。

這是否意味著開發(fā)商們將最終開始削減倉促而急速的建設(shè)計劃?

中國的一些大型房地產(chǎn)開發(fā)商們目前正試圖將注意力重新轉(zhuǎn)回大城市,因為這些城市的需求更加強勁。但是為什么在明顯缺乏需求的城市中,開發(fā)商仍在繼續(xù)蓋樓呢?為什么美國的房地產(chǎn)開發(fā)商也會做同樣的事情呢?這是因為,開發(fā)商們都是樂觀派,他們本質(zhì)上而言都是銷售人員。即使在其他開發(fā)商項目表現(xiàn)不佳的情況下,他們也會認為自己的項目會成功。

根據(jù)野村(Nomura)的數(shù)據(jù),在2006年-2012年期間,142家中國上市房企的利潤增長581%,期間任何一年都未出現(xiàn)過利潤下滑的情況。而在同一時期內(nèi),其他非金融企業(yè)的利潤增長64%,并且存在同比利潤出現(xiàn)下滑的情況。

凱投宏觀(Capital Economics)駐倫敦的中國經(jīng)濟學家威廉斯(Mark Williams)稱,中國房地產(chǎn)開發(fā)商的做法猶如互聯(lián)網(wǎng)初創(chuàng)企業(yè);他們專注于在一個持續(xù)增長的市場中搶占市場份額,但是他們所處的中小型城市的增長速度并不快。

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