“現(xiàn)在是改革調(diào)控手段的最佳時(shí)間窗口，讓市場(chǎng)的歸市場(chǎng)，政府的歸政府�！比�聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生表示。

“實(shí)在沒(méi)想到，很難面對(duì)”

企業(yè)到位資金增速，一下子從2013年最高點(diǎn)的33%降到了4.5%。“這說(shuō)明什么？開(kāi)發(fā)商要缺錢了�！�

“實(shí)在沒(méi)想到，很難面對(duì)”，盡管早在2013年6月份的博鰲房地產(chǎn)論壇上就預(yù)言房地產(chǎn)市場(chǎng)已到高位，增速將持續(xù)下降，但2014年前4個(gè)月的各項(xiàng)數(shù)據(jù)，還是超出了聶梅生的預(yù)期。

最讓聶梅生心驚的一個(gè)數(shù)據(jù)是企業(yè)到位資金增速，一下子從2013年最高點(diǎn)的33%降到了4.5%，銷售回款、自籌資金、海外融資、銀行貸款均有下降�！斑@說(shuō)明什么？開(kāi)發(fā)商要缺錢了。”

缺錢首先反應(yīng)在土地市場(chǎng)上，全國(guó)土地購(gòu)置面積增速已經(jīng)從2013年的8.8%變成負(fù)增長(zhǎng)。

上市房企陽(yáng)光城近期只拿了福建晉江一塊地，還是之前已經(jīng)簽協(xié)議鎖定了的。董秘廖劍鋒最近跟機(jī)構(gòu)投資者交流時(shí)，坦承在拿地上目前采取審慎策略，公司工作重心集中在回收現(xiàn)金流上。

遠(yuǎn)洋地產(chǎn)2014年倒是一下子購(gòu)置了三塊地，但在接受媒體采訪時(shí)，董事局主席李明也表示要調(diào)整土地儲(chǔ)備，現(xiàn)有土地中有1/3是100萬(wàn)平方米的超大規(guī)模項(xiàng)目，單個(gè)項(xiàng)目土地規(guī)模太大對(duì)于整體周轉(zhuǎn)效率很有影響，將會(huì)采取部分退地的方法做出調(diào)整，比如秦皇島項(xiàng)目的部分土地已經(jīng)退還給政府以盤活存量土地。

不過(guò)，也有一些開(kāi)發(fā)商抱怨，這是因?yàn)檎�府放出的土地太少�?/P>

除了少買地，新開(kāi)工面積也在大幅度減少。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，1-4月份全國(guó)房地產(chǎn)新開(kāi)工面積降幅在20%以上。

中小開(kāi)發(fā)商還可以選擇先少買地少開(kāi)工，撐不下來(lái)了再降價(jià)，上市房企在這方面的騰挪空間則不大，尤其是不少上市房企還給2014年定下了不低于2013年的銷售增速——萬(wàn)科、萬(wàn)達(dá)、碧桂園、保利等的增速都是20%上下，而其中保利地產(chǎn)1至4月簽約面積卻同比減少22.17%。

在中原地產(chǎn)研究部看來(lái)，“土地市場(chǎng)的低迷反映出開(kāi)發(fā)商資金緊張和預(yù)期的悲觀，我們預(yù)計(jì)二季度、三季度將會(huì)有更多城市、更多開(kāi)發(fā)商降價(jià)跑量�！�

這一輪樓市萎靡的根子，除了任志強(qiáng)認(rèn)定的信貸緊縮，陽(yáng)光100置業(yè)總經(jīng)理范小沖認(rèn)為也是因?yàn)椤叭ツ晖钢Я颂�多，今年回調(diào)也很正�！�。

“中國(guó)經(jīng)濟(jì)正在從高速向中速換擋，房地產(chǎn)跟著換擋是正常的，但在經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)尚未有根本性調(diào)整之際，降速超過(guò)經(jīng)濟(jì)總體，還是會(huì)產(chǎn)生不良影響�！甭櫭飞�認(rèn)為。2014年一季度國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值128213億元，按可比價(jià)格計(jì)算，同比增長(zhǎng)7.4%，宏觀經(jīng)濟(jì)增速明顯放緩。

但大嘴任志強(qiáng)卻再次成為少數(shù)的“看多”派。5月18日深夜，他發(fā)表了一篇兩千字的長(zhǎng)微博，認(rèn)為拐點(diǎn)并未到來(lái)：“差別會(huì)在城市間更加明顯。今年的投資、銷售、價(jià)格增幅都會(huì)與去年相比大大下降。但總體應(yīng)是穩(wěn)定的�；蛉允锹杂性鲩L(zhǎng)的�！�

他的理由是，支撐房地產(chǎn)發(fā)展的基本要素并未根本改變。“1至4月的下降是與去年同期的高增長(zhǎng)相比的。絕對(duì)銷售面積仍是歷史上除去年之外的最高量。但開(kāi)工量的下降則在調(diào)整后續(xù)的供求關(guān)系。也必然在后期影響價(jià)格。”

信貸水喉決定樓價(jià)

過(guò)去六年間，樓市漲跌事實(shí)上越來(lái)越受制于信貸松緊。信貸收緊年份房?jī)r(jià)一路走低，信貸寬松年份房?jī)r(jià)則高漲。

對(duì)樓市下跌拖累整體經(jīng)濟(jì)的擔(dān)憂，支撐了過(guò)去數(shù)次的救市，但也因此導(dǎo)致了房?jī)r(jià)的報(bào)復(fù)性上漲，更阻斷了房地產(chǎn)行業(yè)的正常周期性調(diào)整。

綠城宋衛(wèi)平將個(gè)人股權(quán)出售，或許正是救市刺激的一個(gè)悲劇注腳。2008年綠城曾命懸一線，最后卻因4萬(wàn)億實(shí)現(xiàn)命運(yùn)逆轉(zhuǎn)，2009年從全國(guó)第八升到全國(guó)第二，并完成全國(guó)化布局。結(jié)果限購(gòu)政策一出臺(tái)，急速擴(kuò)張的高端產(chǎn)品迅速變成巨量庫(kù)存，資金鏈陷入崩潰。

如若限購(gòu)?fù)顺�，樓市�?huì)不會(huì)再次暴漲，從而重復(fù)過(guò)去的錯(cuò)誤？聶梅生沉吟半晌說(shuō)，“不見(jiàn)得，此一時(shí)彼一時(shí)。頂多能托個(gè)底，不讓樓市懸崖式下跌。”

陶紅兵也認(rèn)為放松限購(gòu)對(duì)預(yù)期的影響要大于實(shí)質(zhì)影響，因?yàn)樵趹艏�并不�?yán)苛的二三線城市，限購(gòu)目前的實(shí)際意義已不大。

過(guò)去六年間，樓市漲跌事實(shí)上越來(lái)越受制于信貸松緊。信貸收緊年份房?jī)r(jià)一路走低，信貸寬松年份房?jī)r(jià)則高漲。

有業(yè)內(nèi)人士給出一組數(shù)據(jù)：2008年-2012年，個(gè)人住房貸款余額同比增速與全國(guó)住宅價(jià)格同比增速基本保持了同漲同跌的變化趨勢(shì)。2008年11月開(kāi)始，房貸增速加快，房?jī)r(jià)增速加快。2009-2012年的1-2月房貸增速下降，同期房?jī)r(jià)漲幅趨緩。2013年1-5月，五大行新增貸款60%為個(gè)人貸款，上半年房?jī)r(jià)再次同比上漲11.98%。

信貸會(huì)再次大放水嗎？巴克萊銀行首席中國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家常健認(rèn)為不會(huì)，處在高收益貨幣市場(chǎng)基金的競(jìng)爭(zhēng)中，銀行在2013下半年的融資成本已經(jīng)上升。他們并不傾向于提供較低的抵押貸款利率，除非他們得到更多來(lái)自中國(guó)人民銀行的“需求”，而不僅僅是“指引”。國(guó)家主席習(xí)近平于5月10日關(guān)于適應(yīng)經(jīng)濟(jì)新常態(tài)的表述，也暗示中央政府將會(huì)容忍來(lái)自房地產(chǎn)市場(chǎng)的“壞消息”。

退出限購(gòu)后，聶梅生提出，可以通過(guò)限制第三套房的貸款、提高房產(chǎn)稅來(lái)遏制投資沖動(dòng)。“既然市場(chǎng)已經(jīng)自行作出了調(diào)整，為什么不能讓過(guò)去房?jī)r(jià)上漲時(shí)制定的政策退出歷史舞臺(tái)，不再通過(guò)行政手段調(diào)控樓市，使用更市場(chǎng)化的信貸和稅收政策？”