事件：

1）2月12日，中共中央政治局會議召開，中共中央總書記習(xí)近平主持會議并發(fā)表重要講話，會議強調(diào)，今年是全面建成小康社會和“十三五”規(guī)劃收官之年。要加大宏觀政策調(diào)節(jié)力度，針對疫情帶來的影響，研究制定相應(yīng)政策措施。要積極擴大內(nèi)需、穩(wěn)定外需。

2）2月12日，西安、無錫、上海、南昌、浙江等多個省市密集推出了房地產(chǎn)前端支持政策，包括：緩繳或分期繳納土地出讓金（西安、上海、南昌）、土地保證金比例降至20%（西安、南昌）、土地款繳納50%可預(yù)辦理不動產(chǎn)登記（西安）、引導(dǎo)信貸合理適度增長（無錫）、保障住房貸款有序投放（無錫）、預(yù)售資金監(jiān)管放松（無錫）、商品房預(yù)售條件放寬（無錫）等。

點評：

1、中央強調(diào)要加大宏觀政策調(diào)節(jié)力度，央行引導(dǎo)利率下行態(tài)度明確，逆周期調(diào)控力度或?qū)⑦M一步加大

2月12日，中共中央政治局強調(diào)：今年是全面建成小康社會和“十三五”規(guī)劃收官之年；要加大宏觀政策調(diào)節(jié)力度，針對疫情帶來的影響，研究制定相應(yīng)政策措施；要積極擴大內(nèi)需、穩(wěn)定外需。本次政治局更加明確了穩(wěn)經(jīng)濟的訴求，預(yù)示著逆周期調(diào)控政策力度或?qū)⑦M一步加大。與此同時，春節(jié)后央行持續(xù)出臺政策，流動性持續(xù)邊際寬松，并且引導(dǎo)利率下行態(tài)度明確。2月1日央行副行長潘功勝表示：人民銀行將通過公開市場操作、常備借貸便利、再貸款、再貼現(xiàn)等多種貨幣政策工具向市場提供流動性；2月3-4日央行兩天累計超預(yù)期投放流動性1.7萬億元，其中逆回購利率下調(diào)10BP；2月7日，國務(wù)院新聞發(fā)布會上，央行潘功勝表示：央行下次MLF利率和2月20日LPR會較大概率下行；2月10日，央行馬俊表示，在銀行儲戶方面，可考慮適當(dāng)降低央行基準(zhǔn)存款利率，為銀行降低貸款利率提供空間，幫助困難企業(yè)渡過難關(guān)。

2、多地政府密集發(fā)布房地產(chǎn)前端支持政策，在穩(wěn)經(jīng)濟+保財政訴求下，預(yù)計一城一策力度將進一步加大

2月12日，西安、無錫、上海、南昌、浙江等多個省市密集推出了房地產(chǎn)前端支持政策，包括：緩繳或分期繳納土地出讓金（西安、上海、南昌）、土地保證金比例降至20%（西安、南昌）、土地款繳納50%可預(yù)辦理不動產(chǎn)登記（西安）、引導(dǎo)信貸合理適度增長（無錫）、保障住房貸款有序投放（無錫）、預(yù)售資金監(jiān)管放松（無錫）、商品房預(yù)售條件放寬（無錫）等。此前，如承德、嘉興、中山、天津、杭州等城市在最近一周內(nèi)也先后出臺了類似政策。我們認為，近期地方政府密集出臺房地產(chǎn)前端支持政策，一方面，這是為了通過緩解當(dāng)?shù)胤科蟮牧鲃有詨毫�，以此保障�?dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場和經(jīng)濟的穩(wěn)定，另一方面，在地方政府財政壓力進一步加大背景之下，政府也希望通過緩解拿地資金壓力以及加快項目周轉(zhuǎn)等措施促進房企拿地意愿，推動土地市場回暖，緩解自身財政壓力。在上述穩(wěn)經(jīng)濟+保財政雙重訴求下，預(yù)計后續(xù)地方政府的一城一策力度也將進一步加大。

3、疫情下地方財政壓力進一步加劇，土地財政的依賴再一次提升，也或預(yù)示后續(xù)地方政策放松力度加大

一方面，近年來受宏觀經(jīng)濟下行、政府減稅降費等一系列政策影響，政府財政壓力逐步加大，并再次臨近風(fēng)險位置，而本次肺炎疫情對于原本已經(jīng)羸弱的地方財政而言更將是雪上加霜。11M2019全國財政支出與收入增速差走闊至3.9pct，對比2009、2012和2015年分別為9.5、2.3和7.4pct，再次臨近前幾輪的風(fēng)險位置，并且本次新冠肺炎將進一步加重“財政收入下降+財政支出上升”的地方財政壓力，也就倒逼了地方政府對于土地財政的再一次依賴。但另一方面，本次肺炎疫情也將導(dǎo)致原本已經(jīng)低迷的土地市場進一步走弱。百城住宅類土地成交溢價率自2019年4月的25%高點持續(xù)降至12月的8%；土地流拍率自2019年1月低點9%，持續(xù)上行，并在下半年開始加速上行，至2019年12月百城住宅類土地流拍率為44%，創(chuàng)2009年以來新高。然而，在當(dāng)前土地市場趨冷下，政府卻一反常態(tài)，疫情期間土地供應(yīng)意愿高漲，則更顯示出了地方政府的財政壓力之大。2020年春節(jié)后初十至十八，17個重點城市合計掛牌土地建面548萬方，較去年同期同比+107%，但在政府供地節(jié)奏加快、供地力度加大下，土地市場大多以底價成交。而這或是近期多地密集發(fā)文的原因，也將預(yù)示后續(xù)地方政策放松力度也將進一步加大。